对于改善家庭来说,外环周边的房子一般是首选。
一是地段较好,配套相对完善,离市区较近,工作生活都能兼顾;
二是价格相较市区便宜,不多的预算就可以选到品质较好的房子;
(相关资料图)
三是能兼顾教育,好学校基本都在外环以内。
而位于外环的唐镇,这三点优势全都具备,直击改善家庭的核心需求。
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唐镇整体区域位于外环线以外,只有少部分区域位于外环线以内。
地段较好
从地理位置上来说,唐镇距离市中心15-20公里,不算很近。不过好在有地铁2号线(唐镇、创新中路站),半个多小时即可到达市区,通勤没有太大问题。
另外是规划层面,唐镇西南两侧紧贴上海2035规划的主城区范围,同时背靠张江,产业能级较高。
虽然目前整体基础建设有待改善,不过随着未来主城区扩张,唐镇依旧是未来可期。
价格合适
唐镇目前二手房均价是6.9万,对于800万的改善家庭来说有充足的选择余地,不管是房子种类(动迁房、老房子,次新),还是可选择的面积,房型,都有不小的回旋空间。
而且板块内房子较新,2000年以后的小区占比达65%,整体看着比较养眼。
而对于改善家庭尤其中意的次新房来说,唐镇目前的均价为8-10万左右,代表楼盘为浦发罗兰翡丽,对口福外唐城和建平实验中学, 800万左右预算也可以买一套两房。
学校好
位于唐镇的建平实验中学是著名的“建平系“成员之一,而建平作为上海头部教育集团,常年霸榜上海一梯队教育排行榜,实力自然不用质疑。
学校开办于2021年9月,位于浦东新区唐龙路1588号,占地为32823平方米,建筑面积约22763平方米。
学校2021年才落成,相比市区老学校就读体验会舒适不少。另外学校对口的多为品质次新小区,比如浦发罗兰翡丽,大名城紫金九号等,业主们大多素质较高,因此学校生源素质基本不用担心。
所以即便唐镇的建平不算一梯队,但保底二梯队还是没问题,要知道这可是在外环。
此外,东方幼儿园,福山外国语小学等基础教育在唐镇也都能一站式搞定,上学接送十分方便,因此综合来看,唐镇的教育水平可以说是比较令人满意的。
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唐镇板块内的房子以高科东路和龙东高架和为界,大致可分为三个区域。
其中除中部品质学区房区域外,南北两个区域都是非学区房。
北部区域以2000年左右的老房子为主,不过,说是老房子,但和市区大把的七八十年代的老公房相比还是很新。比如同馨苑,华昌小区等,均价4万左右,买一套大三房只要五百万左右,比较适合刚需人群。
价格走势:
南部房龄相较北部更新,比如创新佳苑,不过整体同品质小区价格和北部相差不大,均价的差异主要是个别优质小区造成的,比如保利金爵,单价7万以上。
价格走势:
而对于改善购房需求来说,中部的品质学区房是强力推荐的,单价都是10万左右。
不可否认,10万+的挂牌价的确要比其他外环的板块要高一些,然而唐镇并非有价无市,说明这价格依然受到大家的认可。
除了自身国际社区的定位足够高端,还因为唐镇会承接周边强势板块的高端人口产业辐射,不愁没人买。
其中代表楼盘就是唐镇三兄弟:紫金九号,仁恒东郊花园,浦发罗兰翡丽。
这三个都是小学中学双学区,对口的是一二梯队的福山小学和建平中学,其余小区基本只对口小学(毕加索目前也对口建平,不过不稳定,未来可能会被统筹),因此改善购房者优先考虑唐镇三兄弟,毕竟价格都差不多,能买双学区当然最好。
唐镇三兄弟乍看价格差不多,都是10万左右,但是对于改善住房来说差别不小。
仁恒花园面积接近200平,总价基本朝着两千万去了,已经脱离了改善住房的范畴。
所以最适合改善人群的其实是紫金九号和浦发罗兰翡丽
紫金九号以一百多平居多,小户型较少,单价较浦发罗兰略高,总价在一千多万,需要提高一点预算。
价格走势:
而浦发罗兰有不少中户型可供选择,800万可以买到两房甚至三房。
价格走势:
不过对于注意居住体验的购房者,紫金九号其实是更合适的选择,大户型倒是其次,重要的是层高3.25米,比浦发罗兰的2.9米高出0.35米,视觉上的宽敞感会比较明显,而且也给后续装修改造提供了更多空间。
买房建议
唐镇板块内部价格水平差距巨大,且不同价位段泾渭分明,瞄准了不同的购房需求。
预算有限的刚需,可以买3-5万的房子;预算拔高一点,5-7万的房子也可以挑;再往上,还有单价10万,专门为改善客户准备的品质学区房。
所以从某种程度上来说,唐镇像是上海楼市分化的缩影:不光讲地段,更讲品质,即使在同一地段内部,业主的购房动机也可能完全不同。
不过考虑到唐镇的地理位置和国际社区的定位,在大几百万乃至上千万的预算下,这里还是比较适合在浦东或市区工作、注重教育,且对生活质量有一定要求的客户。
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